Vidéo de lancement d'un projet immobilier à Dubaï ce que la RERA exige à l'écran
À Dubaï, la vidéo de lancement d'un projet immobilier est une publicité immobilière, et cette publicité est encadrée par la Real Estate Regulatory Agency (RERA), dont les circulaires sont publiées par le Dubai Land Department (DLD). Une partie de ce qui apparaît à l'écran est fixée par ces règles, et certaines s'appliquent avant même le premier teaser.
L'article 5 de la loi n° 8 de 2007 interdit au promoteur de faire de la publicité « in local or international media » pour vendre sur plan sans permis écrit du DLD. Une vidéo diffusée à des investisseurs en France est concernée.
La phrase à retenir
À Dubaï, une vidéo de lancement sur plan ne peut être diffusée qu'une fois le projet enregistré et le permis de la RERA obtenu, et elle doit porter le numéro de ce permis, les mentions prévues pour un projet sur plan et le QR code.
Avant la première diffusion
Attention
Tant que l'enregistrement du projet n'est pas complet et que le permis de la RERA n'est pas obtenu, rien ne peut être promu, pas même un teaser.
En mars 2025, la RERA a adressé une circulaire aux promoteurs. Elle constatait que certains faisaient la promotion de projets avant d'avoir terminé l'enregistrement et ouvert le compte séquestre (escrow), et leur demandait de ne rien commercialiser ni promouvoir tant que l'enregistrement n'est pas complet et que le permis officiel de la RERA n'est pas obtenu.
En janvier 2026, la même règle a été adressée aux courtiers (agences immobilières). Il leur est interdit de promouvoir un projet sur plan (off-plan) sans avoir vérifié qu'il est enregistré au DLD et qu'il dispose d'un compte séquestre approuvé, et sans permis préalable de la RERA. La circulaire prévoit des amendes, la suspension de l'activité ou la radiation du registre des courtiers.
La foire aux questions du DLD le dit aussi : pour un promoteur, le permis de la RERA pour annoncer un projet est obligatoire. La circulaire de 2025 ajoute que tout paiement lié au projet doit passer par son compte séquestre.
Pour l'équipe qui prépare le film, la première question à poser au client porte donc sur le calendrier : le projet est-il enregistré et le permis obtenu à la date prévue pour le premier teaser ?
Le permis de publicité
Le permis est un service du DLD, le « Real Estate Ad Permit », demandé dans le système Trakheesi. La page du service énumère les supports couverts, dont la publicité électronique, les campagnes promotionnelles et les événements de lancement de projet. Une circulaire de la RERA de 2022 applique ses conditions à toute société immobilière qui fait la promotion d'un bien par divers canaux, « including real estate platforms or social media ».
Le permis coûte AED 1,000, ou AED 5,000 pour un événement de lancement de projet, plus AED 20 de frais « Knowledge and Innovation ». Le délai annoncé est d'un jour ouvré, et le permis est délivré sous forme de certificat électronique. La demande est déposée par une société ; un courtier (agence immobilière) doit joindre son contrat de commercialisation avec le propriétaire. La page du service ne donne pas la durée de validité du permis, mais le DLD a sanctionné en 2020 l'usage de permis expirés.
La loi n° 4 de 2019 charge la RERA d'approuver le contenu des publicités immobilières dans l'émirat, y compris dans les zones franches comme le Dubai International Financial Centre.
Ce qui doit apparaître à l'écran
À savoir
Demandez au client le numéro de permis, le numéro du projet et le numéro du compte séquestre dès le montage, pour construire le carton de fin avant la version finale.
La circulaire de 2022 fixe le contenu minimal. La publicité, « whether written or visual », porte le nom de la société immobilière, et le numéro du permis doit y figurer. Pour un projet vendu sur plan, elle doit aussi indiquer :
- le nom du promoteur ;
- le nom du projet ;
- le numéro du projet ;
- la localisation du projet ;
- le numéro du compte séquestre approuvé.
S'y ajoute le QR code. Une circulaire de 2023 impose à toutes les sociétés immobilières de le faire figurer sur leurs publicités « whether in print or audio-visual format », sous peine de AED 50,000 d'amende. Ce QR code est émis par le service Madmoun de Trakheesi pour chaque permis.
Dans un film, ces mentions tiennent sur un carton de fin. Elles se préparent comme les autres éléments du montage, avec le numéro de permis et le QR code en main avant la version finale.
Ce qui ne doit pas y apparaître
Attention
Une remise, un avantage offert ou des frais exonérés annoncés dans le film demandent un permis de campagne promotionnelle, distinct du permis de publicité.
La même circulaire de 2022 rend la société qui publie responsable de l'exactitude du contenu, et interdit toute information qui n'a pas été approuvée dans le permis. Un prix, une date de livraison ou un équipement ajouté au montage doit donc figurer dans le permis.
Les promotions demandent un permis distinct. Remises, avantages offerts, frais exonérés : la circulaire exige pour ces publicités un permis de campagne promotionnelle. En 2020, la RERA rappelait que les campagnes annonçant des lots, des remises ou l'exonération des frais d'enregistrement exigent l'accord de la RERA et de Dubai Economy.
Au niveau fédéral, la résolution du Conseil des ministres n° 68 de 2024, qui applique la loi sur les médias, range la publicité immobilière parmi les publicités qui exigent l'accord de l'autorité concernée. Son article 33 interdit les allégations inexactes ou trompeuses et l'exagération, et demande qu'une publicité soit clairement identifiable comme telle.
Restent deux sujets : les rendements garantis et les perspectives 3D. Aucune des pages du DLD et de la National Media Authority que nous avons consultées ne les nomme. Dans les textes consultés, deux règles s'y appliquent : un contenu conforme au permis, et aucune allégation trompeuse ou exagérée.
Si un influenceur de passage aux Émirats relaie la vidéo, la National Media Authority prévoit pour les annonceurs en visite un permis de trois mois, à AED 500, déposé par une agence de publicité licenciée aux Émirats.
Les sanctions
Pour une campagne promotionnelle lancée sans accord, la circulaire de la RERA de 2020 fixe l'amende à au moins AED 50,000, et au double en cas de récidive. L'absence de QR code coûte aussi AED 50,000. En février 2024, le DLD a relevé 30 infractions aux conditions de publicité chez des sociétés immobilières, chacune sanctionnée de AED 50,000. Au niveau fédéral, diffuser une publicité sans l'accord de l'autorité concernée est puni de AED 10,000, doublés en cas de récidive dans l'année.
Un appartement témoin meublé, vu à travers une paroi vitrée.
Filmer le chantier ou l'appartement témoin
À savoir
Faites demander dès le repérage l'accord écrit (NOC) du propriétaire du chantier ou de l'appartement témoin, qui fixe aussi la redevance de lieu.
Le tournage lui-même relève de la Dubai Film and TV Commission. Un permis est exigé pour tout tournage, y compris dans un lieu privé, et pour la publicité quel que soit le support. Dans un lieu privé, il faut l'accord écrit (NOC) du propriétaire du lieu. Le permis est obtenu par une société de production licenciée aux Émirats, comme nous l'avons détaillé dans un article précédent.
Chaque demande entraîne AED 520 de frais de dossier non remboursables. Dans un lieu privé comme un chantier ou un appartement témoin, la redevance de lieu va de 0 à AED 25,000 par jour et relève du propriétaire ; dans un lieu géré par le gouvernement, elle est de AED 2,500 pour une publicité télévisée ou en ligne, pour une durée allant jusqu'à trois jours. Tourner sans permis expose à AED 25,000 d'amende, et sans l'autorisation du lieu à AED 15,000.
La commission dispense de permis les mariages, les événements et les conférences de presse. Une soirée de lancement filmée comme un événement peut en relever ; la publicité montée à partir de ces images est une autre question, à poser à la société de production avant le tournage.
Dans quel ordre
Rangées dans l'ordre d'un lancement, ces règles donnent une séquence. L'enregistrement du projet, le compte séquestre et le permis de la RERA précèdent toute diffusion. Le contenu du film doit correspondre au permis, et une promotion demande son propre permis. Le carton de fin porte les mentions obligatoires et le QR code. Le tournage sur le chantier demande un permis de la commission et l'accord du propriétaire du lieu.
Grolez Films est une société de production établie à Dubaï, titulaire d'une licence de production émirienne, et dirigée par un Français. Avant de chiffrer un projet, nous identifions qui doit donner son accord et qui doit déposer la demande.
Sources et méthodologie
Pages et documents consultés le 24 septembre 2026 : sur dubailand.gov.ae, la page du service « Real Estate Ad Permit », la foire aux questions, les circulaires de la RERA sur la publicité immobilière (2020, 2022, 2023, 2025 et 2026), les communiqués sur le service Madmoun et sur les amendes, et le recueil de la législation immobilière (loi n° 8 de 2007, loi n° 4 de 2019) ; sur nma.gov.ae, la résolution du Conseil des ministres n° 68 de 2024, la résolution n° 42 de 2025 sur les infractions, et les pages des permis d'annonceur ; sur filmdubai.gov.ae, la page « How to film in Dubai », les frais et la foire aux questions.
Plusieurs circulaires citées datent de 2020 à 2023. Elles figurent toujours dans l'index des circulaires du DLD au 24 septembre 2026.
- Dubai Land Department, recueil de la législation immobilière, pour l'article 5 de la loi n° 8 de 2007 et la loi n° 4 de 2019 : dubailand.gov.ae
- Circulaire de la RERA de mars 2025 aux promoteurs, sur la commercialisation avant l'enregistrement et le compte séquestre : dubailand.gov.ae
- Circulaire de la RERA de janvier 2026 aux courtiers, sur la promotion d'un projet sur plan et les sanctions : dubailand.gov.ae
- Dubai Land Department, foire aux questions, pour le permis obligatoire du promoteur : dubailand.gov.ae
- Dubai Land Department, service « Real Estate Ad Permit », pour les supports couverts, les frais, le délai et le demandeur : dubailand.gov.ae
- Circulaire de la RERA de 2022 sur les conditions de la publicité immobilière, pour les canaux visés, les mentions obligatoires, la responsabilité du contenu et le permis de campagne promotionnelle : dubailand.gov.ae
- Circulaire de la RERA de 2023 sur le QR code, pour son obligation et l'amende de AED 50,000 : dubailand.gov.ae
- Communiqué du Dubai Land Department d'avril 2025, pour le QR code émis par le service Madmoun de Trakheesi : dubailand.gov.ae
- Circulaire de la RERA de 2020 sur les publicités et les campagnes promotionnelles, pour l'accord de la RERA et de Dubai Economy et l'amende : dubailand.gov.ae
- Communiqué du Dubai Land Department d'octobre 2020, pour les sanctions liées aux permis expirés : dubailand.gov.ae
- Communiqué du Dubai Land Department de février 2024, pour les 30 infractions sanctionnées : dubailand.gov.ae
- Dubai Land Department, index des circulaires, pour leur présence au 24 septembre 2026 : dubailand.gov.ae
- Résolution du Conseil des ministres n° 68 de 2024, article 33, publiée par la National Media Authority : nma.gov.ae
- Résolution du Conseil des ministres n° 42 de 2025 sur les infractions, pour l'amende de AED 10,000 : nma.gov.ae
- National Media Authority, permis des annonceurs en visite : nma.gov.ae
- Dubai Film and TV Commission, « How to film in Dubai », pour le permis en lieu privé, le NOC et la société de production licenciée : filmdubai.gov.ae
- Dubai Film and TV Commission, frais et sanctions, pour les frais de dossier, les redevances de lieu et les amendes : filmdubai.gov.ae
- Dubai Film and TV Commission, foire aux questions, pour les tournages dispensés de permis : filmdubai.gov.ae